主持人：郭院长，请您解读总理《政府工作报告》中关于房地产表述的核心要点，以及对房地产市场发展会产生哪些影响？

郭井立: 总理《政府工作报告》中多处涉及到房地产，如金融、城市更新、稳住楼市、不发生系统性风险等方面均有表述，主要涵盖以下几个方面：

1、持续推动房地产市场止跌回稳。报告提出“稳住楼市股市”是2025年的重要任务，强调要持续推动房地产市场止跌回稳，促进市场平稳健康发展。

2、政策组合拳支持住房需求。报告提出将通过降息、增贷、减税等政策组合拳，支持居民刚性和改善性住房需求。

3、构建房地产发展新模式。报告提出要加快构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众对高品质住房的需求。

4、城市更新与保障性住房。报告提出深化城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，统筹城市低效用地再开发。扩大保障性住房供给，特别是用于保障性租赁住房、人才房、青年公寓等。

5、实施适度宽松的货币政策。报告提出要实施适度宽松的货币政策，优化和创新结构性货币政策工具，促进楼市股市健康发展。拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作。

6、城中村和危旧房改造。报告提出要加力实施城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，给予城市政府更大自主权。

郭井立：倪虹部长主要讲了三个方面的核心内容：稳住楼市做好四件事、抓好城市更新、建设高品质“好房子”。

倪虹部长表示，住房城乡建设部将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决“稳住楼市”，重点做好四件事；

1、巩固政策组合拳：继续打好“保交房”攻坚战，加大“白名单”项目金融支持力度，确保项目按时交付。

2、推进城中村和危旧房改造：2024年改造100万套的基础上，继续扩大改造规模，稳妥推进货币化安置，消化存量商品房。

3、收购存量商品房：地方政府专项债将支持收购存量商品房，优先用于保障性住房、安置。

4、改革完善商品房开发融资销售等基础性制度等。

倪虹部长说，抓好城市更新这项工作，目的就是推动城市高质量发展，让城市能够更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众能够在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2025年计划改造5万个老旧小区，提升城市基础设施水平。城中村和危旧房改造：在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，稳妥推进货币化安置。住房城乡建设部将重点从两个方面抓好落实：

第一，抓体检，查找问题。目前，全国290多个地级市已经全面开展城市体检，下一步还将支持有条件的县级市也开展体检。

第二，抓项目，解决问题。重点有三类：第一类是民生类项目；第二类是发展类项目；第三类是安全类项目。

第一，立标准。标准水平决定房屋品质。近期，我们在组织编制“好房子”建设指南，修订《住宅项目规范》，住宅的层高标准提高到不低于3米。

第二，强科技。“好房子”离不开新科技，“好房子”和新科技可以相互成就。将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，积极推动全屋智能。

第三，抓项目。不同面积、不同价位都有不同的好房子。倪虹部长强调不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。 

主持人：房地产是支柱产业，对社会经济各方面影响都很大。两会代表十分关注，提出了多项提案，同时在会议期间，新闻媒体也对数十位代表做了专访，请问代表们提出了哪些重要建议？

郭井立：房地产成为“两会”热议话题，代表们提出了很多建议，我们收集了主流媒体专访代表关于房地产方面的报道就有30多篇，经过梳理主要建议汇总如下：

1、盘活存量房市场。通过“以旧换新”、房票制度、租赁转化、城市更新等举措盘活存量房，打通存量与增量市场流通渠道。

2、收储土地和收购存量商品房。实施更加积极的财政政策，增加地方政府专项债券额度，重点用于土地收储，推进收购存量商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房等。

3、大力推进“好房子”建设。推动房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型，推动建设高品质住房，适应居民对居住环境的高要求。

4、健全住房供给保障制度。稳妥推进现房销售试点，加大保障性住房供给，打通库存商品房与保障性住房等的转换通道。

5、防范化解金融风险。支持房企合理融资需求，同时依法处理资不抵债的房企，防范系统性风险。

6、加大“白名单”贷款投放力度。“白名单”贷款保障项目建设交付，国企、民企要一视同仁。

7、改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度等。

主持人：郭院长，您是专业从事房地产研究20多年的资深专家，请您谈谈2025年我国房地产市场发展趋势展望。

郭井立：房地产市场的预测是非常困难的，涉及到政治、经济、社会发展等诸多领域。我们结合长期对房地产市场的研究，以及“两会”提出的房地产市场发展方向、目标任务，阐述我们对2025年发展趋势的思考，供各位参考。

1、市场“止跌回稳”值得期待。

在政策支持下，房地产市场有望保持止跌回稳的积极势头，特别是刚性和改善性需求将得到进一步释放。预计2025年房地产市场将继续保持止跌回稳的态势，市场信心逐步恢复。随着政策效应持续释放，市场有望延续回稳态势。

2. “城市更新”促进存量房消化。

城中村改造、危旧房改造及存量商品房收购将成为重要抓手，推动市场供需平衡。因城施策调减限制性措施，叠加城中村和危旧房改造加力实施，将进一步释放刚性和改善性住房需求。各地政府将会加大“房票安置”“以旧换新”政策的实施，促进存量房的消化。

3. 高品质“好房子”需求增长 。

政府将会大力推动建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质“好房子”。“好房子”建设将成为行业新赛道，推动房地产企业向高质量、新科技、好服务转型。合理控制新增房地产用地供应，推进收购存量商品房等举措，将优化供给结构，促进市场供需平衡。

4、政策支持房地产市场健康发展。

政府将实施宽松的货币政策和积极的财政政策，支持房地产市场健康发展。通过调减限制性措施和加大购房补贴力度，释放刚性和改善性住房需求。推进收购存量商品房和盘活存量用地，优化城市空间结构和土地利用方式。政策持续发力，城市房地产融资协调机制持续落地见效，有助于修复市场信心，房企参与土地拍卖积极性有所提升。行业整合加速，部分资不抵债的房企将被淘汰，市场集中度进一步提升。

5、加快构建房地产发展新模式。

2021年中央经济工作会议首提“探索房地产业新的发展模式”；2022年提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”；2023年提出“推动建立房地产发展新模式”；2024年再次提出“加速构建房地产业发展新模式”。2025年“两会”总理工作报告再次提出：有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。从“探索”到“推动”到“推动建立”再到“加速构建”，建立房地产业发展新模式已经迫在眉睫。2025年构建房地产发展新模式一定会有更多的举措和动作。

主持人：感谢郭井立院长为我们深入浅出地解读今年“两会”关于房地产各类信息的分析研判。2025年房地产市场的核心任务是稳住楼市、防范风险、推动转型。通过政策组合拳、城市更新、保障性住房建设及“好房子”推广，房地产市场将会逐步走向平稳健康发展。同时，行业整合与高品质住房需求的增长将重塑市场格局，为房地产行业的长期发展注入新动力。期待我国房地产市场走过坎坷路，迈向新征程！

　　学习郭井立院长深度解码两会房地产政策：以战略视角锚定行业转型方向的心得体会；

 　　2025年全国“两会”期间，房地产市场再度成为政策焦点。资深地产运营策划实战专家、江苏东方地产研究院郭井立院长以20余年行业洞察为依托，对政府工作报告、住建部部署及代表提案进行全景式解读，为市场参与者提供了极具前瞻性的战略指引。其分析既立足政策落地的实操路径，又着眼行业转型的深层逻辑，展现出对房地产市场“稳预期、促转型、防风险”三重目标的精准把握。

一、政策工具箱精准施策，激活市场内生动力；

 　　郭井立院长指出，今年房地产政策呈现“长短结合、供需联动”的鲜明特征：

 　 需求端：降息、减税、公积金优化等组合拳持续释放红利，叠加“房票安置”“以旧换新”等创新机制，有效激活改善性需求。数据显示，2025年1-2月重点城市二手房成交量同比上涨35%，政策边际效应显著。

 　供给侧：4.4万亿元专项债聚焦存量盘活，通过收购商品房、调整土地供应节奏等方式化解库存压力。例如，西安、郑州等地已启动“商改租”试点，将存量商业用房转化为保障性租赁住房，实现资源高效配置。

　　郭院长强调，政策从“救市”转向“筑基”，通过制度创新（如现房销售试点、绿色建筑标准）推动行业向高质量发展转型，为市场长期稳定奠定基础。

二、城市更新与“好房子”战略：重构城市空间价值针对城中村改造与危旧房更新，郭井立院长提出“三重价值重构”理论：

1. 经济价值：2025年计划改造100万套城中村，带动投资超2万亿元，叠加货币化安置对存量房的消化作用，形成“投资-消费-资产增值”闭环。

2. 社会价值：通过“人地钱”联动机制，优先保障民生类项目（如教育、医疗配套），提升居民生活品质。

3. 空间价值：盘活低效用地，植入智慧交通、海绵城市等新基建，推动城市从“外延扩张”转向“内涵提升”。

　　在“好房子”建设方面，郭院长认为层高3米新规、全屋智能技术及绿色建材的普及，将推动产品力竞争进入新阶段。预计未来三年，高品质住宅占比将从15%提升至30%，房企需加速研发适配性产品。

三、风险化解与新模式构建：行业洗牌中的突围路径面对房企流动性风险，郭井立院长提出“三化”解决方案：

融资差异化：通过“白名单”机制精准支持优质项目，数据显示，2024年白名单房企融资成本较行业平均低1.2个百分点。

　 资产证券化：探索REITs、CMBS等工具盘活存量资产，化解债务压力。

　 运营精细化：向“投-建-管-退”全周期运营转型，提升资产回报率。

　　在新模式构建上，郭院长指出，“人地钱”联动机制将重塑资源配置逻辑。例如，人口净流入城市可适度增加土地供应，而收缩型城市则需通过“减量规划”优化空间布局。此外，保障性住房与商品房的转换通道（如“先租后售”）将成为政策创新重点。

四、市场分化与结构性机遇：把握转型窗口期基于政策导向与市场规律，郭井立院长对2025年市场走势作出四大预判：

1. 核心城市企稳：北京、上海等一线城市改善需求释放，带动市场回暖，房价同比涨幅或达5%-8%。

2. 强二线城市修复：南京、杭州等城市受益于产业升级与人才政策，成交量同比增长20%以上。

3. 三四线城市分化：产业基础薄弱地区仍需依赖棚改货币化安置托底，而文旅、康养等特色城市将迎来新机遇。

4. 新赛道崛起：智慧社区、长租公寓、城市服务等领域将吸引资本布局，预计2025年相关投资超5000亿元。

结语：以专业智慧引领行业变革。

郭井立院长的解读不仅展现了对政策脉络的深刻理解，更揭示了房地产行业转型的关键路径。在“房住不炒”与高质量发展的双重要求下，企业需以政策为“指南针”，以创新为“发动机”，在风险化解中重构竞争力。正如郭院长所言：“房地产的黄金时代已过，但白银时代正以新的形态展开——唯有把握结构性机遇，方能在变革中赢得未来。”这一洞察，为行业穿越周期迷雾提供了极具价值的战略指引。

　　　　　　　中策智慧产业联盟副主席　于腾宾

　　　　　　　　　　　2025年3月14日凌晨